Квартира больше не актив. Отмена льготной ипотеки привела к кризису на рынке жилья

После отмены программы льготной ипотеки, по которой почти любой россиянин мог взять кредит на недорогую квартиру в новостройке под 8% годовых, прошло девять месяцев, и теперь настало время подводить первые итоги для рынка недвижимости. Последние новостройки по льготным кредитам покупались в течение двух месяцев после одобрения банка, а рынок недвижимости стандартно реагирует на изменения через 6–8 месяцев. Судя по нынешнему его состоянию, можно сделать вывод, что главные проигравшие — это покупатели.

Самым показательным принято считать рынок Москвы и ближнего Подмосковья. Но не столько потому, что в регионах спрос ниже и нового строительства меньше (например, в Татарстане или Краснодарском крае с этим все в порядке). Просто Москва и Московская область, несмотря на всю мощь административного ресурса, ведут себя гораздо более рыночным образом из-за масштаба рынка и количества игроков. В регионах рыночные сигналы часто искажены: ситуация, когда местные застройщики связаны с администрацией либо местные жилищные программы сильно влияют на рынок, там скорее правило, чем исключение. Поэтому тенденции стоит рассматривать именно на примере столичной агломерации.

Обвал сделок, но не цен

Обвал рынка недвижимости не случился так же, как не случился обвал экономики после начала войны. Но проблемы постепенно накапливаются, создавая взрывоопасную ситуацию. Индексы стоимости вторичного и готового жилья в Москве, согласно данным портала «Индикаторы рынка недвижимости», слабо растут в рублях.

Доходность инвестиционного жилья, с учетом роста его цены и дохода от сдачи в аренду, капитально проигрывает и инфляции (почти вполовину), и депозитам (в 3-4 раза). В долларах цены и вовсе остаются ниже, чем в начале войны ($4559 за кв. м на апрель 2022 года). Хотя благодаря укреплению рубля с начала года они выросли с минимума $2645 за кв. м до $3289 за кв. м в апреле. Новая Москва и Подмосковье чувствуют себя похуже, старая Москва — получше, то есть подороже.

Примерно такая же картина, согласно порталу Дом.рф, и на первичном рынке по всей стране. Быстрее всего растут цены на новостройки в прифронтовых Брянской и Белгородской областях: за три месяца 2025 года на 5,9% и 3,06% соответственно. Что неудивительно — именно там сейчас сосредоточено строительство, софинансируемое бюджетом, именно там покупают жилье по сертификатам Минобороны и переселенцев.

Сильнее всего дешевеют новостройки в Амурской и Архангельской областях: минус 1,08% и минус 1,32% соответственно. Это уже сложнее объяснить: Амурская область подпадает под дальневосточную ипотеку, часть Архангельской области, включая ее столицу, — под арктическую ипотеку. При этом оба вида ипотеки выдают под 2% годовых. Возможно, останавливают достаточно жесткие критерии программы: участвовать могут семьи до 36 лет либо работники определенных специальностей, максимальная сумма кредита 9 млн рублей при минимальном взносе в 20% — вероятно, таких денег у местного населения нет, а переселяться в эти регионы желающих мало. В остальном цены на первичном рынке по всей России стагнируют так же, как и на вторичном, отставая от инфляции.

Если смотреть на индикаторы спроса и предложения, то здесь явный обвал. Количество сделок по новостройкам в Москве (включая Новую Москву), по данным Росреестра, в марте меньше на 11,4%, чем в феврале, и на те же 11,8%, чем в марте 2024 года. Сделки со вторичкой, которая на момент отмены массовой льготной ипотеки была на 30–40% дешевле нового жилья, в марте выросли, но ненамного: на 2,5% относительно февраля и на 3,2% относительно марта 2024 года.

Причина становится понятна, если посмотреть на ипотеку: в феврале доля льготных кредитов, как правило, не распространяющихся на вторичный рынок, выросла, а доля обычных упала до исторического минимума — лишь 14% сделок проходят с использованием рыночной ипотеки. Растет доля продаж новостроек за наличные: вместе с рассрочкой она составила 44% в первом квартале.

Банковские ставки от 26% не оставляют шансов купить квартиру с минимальным взносом. Чтобы приобрести самую доступную квартиру в ипотеку по минимальным рыночным ставкам, нужен доход не менее 199 тысяч рублей в Москве и 126 тысяч в Санкт-Петербурге. Это на человека, так что пара с ребенком уже должна иметь доход под 300 тысяч в месяц на каждого. Очевидно, что семьи с таким доходом, причем стабильным, а не, например, «боевыми» выплатами воюющим в Украине, которые имеют свойство быстро заканчиваться, совершенно не заинтересованы в покупке дешевой «однушки». Тем более что арендные ставки уже падают даже в Москве и снять квартиру сейчас намного дешевле, чем платить за нее ипотеку.

Новых проектов стартует меньше: за январь–апрель 2025 года в России запустили строительство 12,4 млн кв. м жилья, что на 18% меньше, чем за год до этого. Почему же обвал продаж не привел к сопоставимому обвалу цен? Есть несколько причин.

Граждане держат «бетонную валюту»

На вторичном рынке продавцы резко снизили активность. По данным индикаторов рынка недвижимости, за год с марта по март количество предложений упало на 17,2% в Москве и на 20,5% в Новой Москве. Именно здесь раньше было куплено большинство квартир в период действия массовой льготной ипотеки. Купив их по максимальным ценам, владельцы не хотят продавать их теперь с потерей денег, предпочитают ждать оживления рынка и пока сдавать эти квартиры в аренду. Это способствует падению арендных ставок.

В Подмосковье, где подобных инвестиционных квартир покупалось значительно меньше, падение предложения составило только 3,3% за год, а с февраля по март здесь оно даже немного (на 0,2%) увеличилось. В то время как в Москве и Новой Москве за тот же месяц падение предложения на вторичном рынке продолжалось — на 6,8% и 0,4% соответственно.

В строящихся домах предпродажи упали в полтора раза, по данным Дом.рф. К концу первого квартала 2025 года реализован 31% от всего жилья, которое сейчас строится в России. При этом вполне закономерно, что в Москве распроданность новостроек самая высокая — 46%. А вот в Краснодарском крае, который еще недавно спорил с Москвой, — всего 20%.

И это при том, что при строительном цикле в два-три года на первичном рынке по сути до сих пор действует фактор массовой льготной ипотеки — по ней покупались даже те квартиры, которые будут введены в эксплуатацию через два года. Вице-премьер Марат Хуснуллин, отвечающий за стройкомплекс (и являющийся главным лоббистом застройщиков), прогнозирует резкое сокращение ввода жилья через этот срок.

Застройщики предлагают скидки для покупателей (в Москве максимальная скидка выросла с 23% до 37,9%, однако часто, как и на других распродажах, этому предшествовало повышение цены). Чаще начали предлагать продажи в рассрочку. ЦБ видит в этом риски дефолта покупателей: взяв рассрочку на два-три года, они могут и не дождаться снижения ставок по ипотеке, оставшись с неподъемными платежами за переоцененную квартиру.

В целом все продавцы квартир пока предпочитают выжидать, а не снижать цены: продавцам «вторички» выгоднее ее сдавать, застройщики накопили за годы массовой льготной ипотеки достаточный жирок.

Не дает упасть ценам и дорожающая себестоимость строительства: в первую очередь за счет бетона и металла, которые используются для оборонительных сооружений в прифронтовых областях, а также в госзаказах на «восстановление» оккупированных территорий. Но то же строительство на оккупированных территориях помогает хорошо себя чувствовать и крупным федеральным застройщикам.

Застройщики опираются на власти

Когда в начале 2000-х в России выбирали форму ипотечного кредитования, выбор делался между двумя системами — условно, американской и германской.

Германская система — скорее накопительная. Желающие купить квартиру копят на специальных счетах определенную часть стоимости жилья, из этих денег кредитуются те, кто необходимую сумму уже накопил, — примерно как касса взаимопомощи. При этом бóльшая часть рынка — это рынок аренды, граждане если и покупают квартиры, то обычно в самоуправляемых кондоминиумах, либо покупают дома. Нередкий вариант даже в мегаполисах — покупка дома-малоквартирника, где в одной квартире живут сами хозяева, а остальные сдаются в аренду. Часто первый этаж обустроен под магазин или кафе.

Покупка квартиры в Германии — вещь, может, и желательная, но дорогостоящая и необязательная. Копить надо долго, а рынок аренды жестко регулируется и по ценам, и по правам арендодателей и арендаторов. Это, конечно, имеет свои минусы: от конкурсов претендентов на квартиру, где арендаторы показывают владельцу чуть ли не больше документов о платежеспособности, чем банку, до достаточно спящего рынка недвижимости.

Американская система, если коротко, живет под лозунгом «купи сегодня — плати потом». До ипотечного кризиса 2008 года можно было купить жилье с минимальным первоначальным взносом или вообще без него. Но условия ипотеки жесткие: ставка плавающая и привязана к ставке ФРС, выселение происходит быстро и без затей. При этом покупаются чаще всего опять же дома, а не квартиры. Квартиры больше сдаются, хотя кондоминиумы тоже есть. Как вариант — некое подобие таунхаусов. Рынок живой, масштабный, сильно влияющий на экономику, имеющий свое представительство на фондовом рынке, от фондов по управлению недвижимостью (REIT) до производителей домов и товаров для дома.

Выбор в России был сделан в пользу американской системы. Тогда виделось, что российская экономика пойдет по американскому пути: с развитым фондовым рынком, кредитной системой. Да и, прямо говоря, в российских условиях недостаточности жилья и недостатка у населения денег при абсолютно диком рынке аренды германская система многолетних накоплений значительно проигрывала американской. Вот только никакого развитого финансового рынка в России так и не получилось.

Строительный рынок, еще в начале 2000-х бывший одним из самых конкурентных, с массой игроков, очень быстро стал монополизироваться. Тон тут задавала лужковская Москва, но и региональные власти скоро почувствовали прелесть создания карманных застройщиков.

В результате в России сложилась система разнообразных региональных монополий, как правило, тесно связанных с местной властью, и нескольких крупных федеральных застройщиков, которым при этом зайти в регион можно только либо с разрешения местных властей, либо через федеральный заказ на строительство. Эта система не ориентируется на предложение покупателям наилучших условий — она заточена на максимализацию прибыли, где планы строительства зависят не от потребностей рынка, а от договоренностей с властью.

Но у этой системы есть одно важное для нее достоинство — она достаточно устойчива к неблагоприятным условиям. Эксперты на местах уверены: если «свой» застройщик окажется на грани банкротства, ему помогут. Дадут кредит в региональном же «своем» банке на нерыночных условиях, дадут заказ на строительство хоть торгового центра, хоть церкви, создадут региональную программу софинансирования ипотеки или разовых выплат — молодым семьям, «ветеранам СВО» или еще кому. В самом крайнем случае, просто выкупят у застройщика дома под социальное жилье. И это понимание наличия крепкого тыла сейчас дает застройщикам достаточно уверенности, чтобы держать цены.

Что дальше? Зависит от войны

Что будет происходить с рынком недвижимости дальше, полностью зависит от того, как долго Россия будет продолжать войну. Собственно, и к нынешнему положению вещей рынок пришел в результате войны: здесь и ограниченная возможность инвестировать в зарубежные инструменты, и переход экономики на военные рельсы, что вместе с санкциями привело к разгону инфляции, росту ключевой ставки ЦБ (а за ней — ипотечных ставок) и к отмене массовой льготной ипотеки. Опыт прежних лет показывает: ипотека оживает только при ставках от 15% и ниже. При ставке ниже 10% начинается ажиотажный спрос.

Соответственно, можно составить несколько сценариев дальнейшего поведения рынка.

Оптимистичный сценарий. Боевые действия так или иначе останавливаются, военные расходы снижаются, цена на российскую нефть остается выше $60 за баррель. Ключевая ставка ЦБ снижается до 16% к концу 2025 года (такие оптимистичные прогнозы есть), до 13% в 2026 году и 8,5% в 2027 году. При этом экономика еще какое-то время остается под давлением санкций, реальные доходы стагнируют. Льготные программы сохраняются в текущем объеме, но не расширяются. Геополитическая ситуация остается стабильной, без значительных улучшений или ухудшений.

В этом случае в 2025 году стагнация рынка продолжится: спрос останется низким, к концу года, возможно, снизится на 5–10%. Цены на новостройки стоят на месте или растут на 2–4% (ниже инфляции), на вторичном рынке — рост на 3–5% за счет альтернативных сделок и скидок. Скидки на новостройки становятся нормой и увеличиваются до 30–35%. Восстановление спроса может начаться в 2026 году, но небольшое, на 5–10% (фактически до уровня начала текущего года или ниже), за счет снижения ипотечных ставок до 12–15%. Цены на новостройки растут на 4–5%, на вторичном рынке — на 4–6%. Рынок стабилизируется только в 2027 году, при этом цены будут расти на уровне инфляции (4–5%).

Из-за сокращения запуска новых проектов возможен дефицит новостроек в отдельных регионах (Москва, Санкт-Петербург), что вызывает локальный рост цен на 5–7%. Вторичный рынок сохраняет стабильность за счет альтернативных сделок. В регионах все будет зависеть от затоваренности рынка: стагнация цен в городах с избытком предложения (Краснодар, Подмосковье), рост на 3–5% в городах с его дефицитом (Екатеринбург, Казань).

В случае если военные действия продолжатся и оборонные расходы останутся на прежнем или еще более высоком уровне, ключевая ставка ЦБ, вероятно, останется высокой (18–20% в 2025–2026 годах, 12–15% в 2027 году). Состояние экономики будет ухудшаться из-за новых санкций и/или падения цен на российскую нефть, реальные доходы населения будут падать на 1–2% в год. Льготные ипотечные программы при этом сворачиваются, ипотечный рынок сжимается, инвестиции в недвижимость сокращаются. Тогда в действие вступит пессимистичный сценарий.

Уже в этом году спрос упадет на 20–30%, а цены на новостройки будут стагнировать или снижаться на 5–10% в регионах с избытком предложения. Вторичный рынок покажет околонулевую динамику (0,1–1%). Объем ипотечных выдач сократится до 0,8–1 млн кредитов. В следующем году начнет формироваться дефицит новостроек из-за сокращения запусков проектов (на 25% к 2024 году). Цены на новостройки будут расти на 3–5% в крупных городах, но падать на 5–15% в регионах с низким спросом. Вторичный рынок — в стагнации.

В 2027 году дефицит новостроек вызовет рост цен на 10–15% в Москве и Санкт-Петербурге, но доступность жилья ухудшится. В регионах цены останутся стабильными или упадут на 5–10%. Ипотечные ставки в 15–20% годовых приведут к тому, что доля наличных сделок вырастет с нынешних 68% до 90%. В Москве рост цен будет продолжаться только в премиальном сегменте, в Краснодарском крае и Подмосковье затоваривание рынка приведет к падению цен на 10–20%.

Что делать?

В целом при любом сценарии цены на жилье не имеют потенциала к взрывному росту, и даже возможное оживление рынка в 2027 году при благоприятных обстоятельствах не вернет его в ситуацию ажиотажного спроса 2020–2021 годов. Москва и Санкт-Петербург сохранят инвестиционную привлекательность при любом сценарии. А вот Краснодар и Подмосковье — в зоне риска. Исходя из этого, лучше не спешить покупать жилье.

Если жилищный вопрос не стоит остро, то оптимальная стратегия для покупателя — подождать снижения ставок, а пока положить деньги на депозит под хороший процент. Если все же жилищный вопрос не требует отлагательств, лучше присмотреться к «вторичке», требуя скидок. Тут самые податливые продавцы — владельцы квартир в новостройках, купленных на этапе котлована и не готовые к затратам на оборудование квартиры под аренду, у них можно выторговать скидку до 30% и выше.

Если есть право на льготную ипотеку, эксперты советуют покупать новостройку на этапе котлована — выйдет экономия в 20–30%. Семейную ипотеку можно получить даже вовсе без детей, если стать участниками софинансирования семьи с детьми соответствующего возраста. Схема рискованная, потому что даже близкие родственники могут вести себя по-разному, став совладельцами вашей квартиры, но бывает так, что деваться некуда. Материнский капитал тоже можно задействовать для первоначального взноса, но он, увы, сейчас покрывает только стоимость 2 кв. м жилья в Москве и в среднем 5 кв. м в других городах. Ну и, возможно, придется брать квартиру, например, не в Москве, а в Подмосковье, где уже началось затоваривание на рынке новостроек и скидки более возможны.

Для тех, кто уже купил инвестиционную квартиру и раздумывает, что с ней делать, хорошие новости только в сегменте премиальной недвижимости — там цены продолжат рост хотя бы на размер инфляции (10% в оптимистичном сценарии). Другое жилье придется сдавать в аренду (до 5–7% годовых в крупных городах) — вряд ли вы обгоните инфляцию, но хотя бы сможете дождаться хороших времен без особых убытков.

Для тех, кто купил квартиру для себя в ипотеку по рыночным ставкам, а особенно — в рассрочку, эксперты советуют создавать финансовую подушку безопасности. Есть немалая вероятность того, что либо ипотечные ставки не упадут в ближайшие год-два, либо ваши доходы снизятся по сравнению с нынешним уровнем. Уже наблюдаются проблемы с платежами у ипотечных заемщиков: так, за первый квартал этого года у Сбера доля просроченной ипотеки выросла вдвое. Она по-прежнему невелика — 2,6%, но это в банке, где заемщиков рассматривают под лупой.

Конечно, в прежние кризисы правительство находило варианты помочь ипотечным заемщикам, но сейчас ситуация с бюджетом (и с балансами банков) такова, что лучше не надеяться на милость ни властей, ни банкиров.

И главный совет экспертов — не считать квадратные метры аналогом золота, которое выручит в тяжелую годину. Во-первых, это не так даже в отношении золота, во-вторых — это совсем не так в отношении российской недвижимости на данном этапе: сегодня она скорее рисковый актив без достаточного потенциала доходности.